住宅ローンの金利が0.75%上がったら｜院長の自宅ローン1億円で約1,000万円増えます

自宅のローンを、変動金利で組んでいる院長は多いと思います。 その金利が、いま動いています。

日本銀行の政策金利は、2025年1月の0.5%から、2026年9月には1.25%になりました。 この1年8か月で、ちょうど0.75%上がったことになります。

では、自宅ローンの金利が0.75%上がると、返済はいくら増えるのか。 残高5,000万円・残り25年なら、総額で約524万円です。 院長のご自宅に多い8,000万円〜1億円なら、800万〜1,000万円を超えます。

この記事では、この数字を元利均等で計算したうえで、 「何から手をつけるか」の順番をお伝えします。 先に結論を言うと、固定に替える前に、繰上返済する前に、まず手元のお金を厚くするです。

0.75%上がると、毎月いくら増えるか

まず数字です。残り25年のローンで、金利が1.0%から1.75%に上がり、そのまま続いた場合を計算しました。 毎月同じ額を返す方式（元利均等返済）、ボーナス払いなしです。

毎月3.5万円と聞くと、医院の売上から見れば小さく感じるかもしれません。 でも25年で1,000万円です。 歯科ならユニット1台、内科なら内視鏡のシステム一式が入れ替えられる金額です。

上がるのが0.75%で終わる保証もありません。 1億円で金利が2.5%まで上がると、毎月の返済は448,617円。 いまより毎月約7.2万円、25年で約2,152万円増えます。

政策金利は、この1年8か月で0.75%上がりました

日本銀行が決める政策金利（銀行どうしが短期でお金を貸し借りするときの金利の目標）は、次のように動いてきました。

住宅ローンの変動金利は、一般に半年に1回見直されます。 多くは、銀行が企業に貸すときの基準になる金利（短期プライムレート）をもとに決まります。 政策金利が上がると、この基準金利が上がり、数か月遅れて自宅のローンにも届きます。

医院の借入にいつ届くかは、医院の借入は、10月に上がりますに書きました。 自宅のローンも同じ流れで動きます。 9月の利上げ分は、これから届く分です。

「5年は返済額が変わらない」は、安心材料ではない

変動金利のローンには、多くの場合、次の2つのルールがあります。

これだけ聞くと、守られているように見えます。 でも金利が上がれば、利息は半年ごとに増えています。 返済額が同じなら、増えた利息の分だけ、元本の返済が減ります。

1億円・残り25年・1.0%のローンで、7か月目から1.75%に上がったとします。

最初から返済額を見直した場合の増加は毎月34,917円でした。 5年待ってもらうと、6年目からの増え方はそれより大きくなります。 先送りした分を、残りの20年で返すからです。

住宅ローン控除は、金利が上がっても増えません

「利息が増えても、住宅ローン控除があるから」と考える方がいます。 ここは誤解が多いところです。

住宅ローン控除は、年末のローン残高 × 0.7%を、所得税（引ききれない分は一部住民税）から引く制度です。 計算に金利は入りません。 金利が1.0%でも2.5%でも、控除の額は同じです。

たとえば2026年に長期優良住宅を新築して1億円を借りた院長でも、控除の対象は4,500万円までです。 控除は多くて年31.5万円。 一方、1億円の1年目の利息は、1.0%で約98万円、1.75%なら約172万円です。 金利が上がった分は、まるごと自分で負担することになります。

そして所得が2,000万円を超える年は、控除そのものが使えません。 役員報酬の高い理事長や、利益の大きい個人開業の院長は、すでに対象外のことがあります。 制度の全体と社宅との比べ方は、医療法人の理事長と住宅ローン控除に書きました。

対策の順番は「手元資金→固定の検討→繰上返済」

① 手元のお金を厚くする

金利が上がって困るのは、利息が増えることより、毎月の支払いが増えて手元が薄くなることです。 返済が月3.5万円増えても、手元に1年分、2年分の余裕があれば慌てずに済みます。 まずは医院と家計の両方で、何か月分の現預金があるかを確認してください。 目安の考え方は医院は現預金をいくら持つべきかに書いています。

② 固定への借換えは、損益分岐を計算してから

「上がるなら、いまのうちに固定へ」という相談も増えました。 ただ、固定金利はすでに高いです。 全期間固定の【フラット35】は、2026年10月の金利が年3.83%（返済期間21〜35年・融資率9割以下で最も多い金利）です。

1億円・残り25年で比べると、3.83%の固定は毎月518,496円。 変動1.0%より今月から毎月約14.2万円多く払うことになります。 25年の返済総額で比べると、次のとおりです（借換えの費用は入れていません）。

いまの水準では、変動が8年かけて5%まで上がり続けて、やっと固定と並ぶ計算です。 さらに借換えには、事務手数料・登記費用・印紙代などがかかります。 固定にする価値は「返済額がずっと読める安心」にあります。その安心に、いくら払えるかで決めてください。

③ 繰上返済は最後

金利が上がると、繰り上げて返したくなります。 でも返したお金は、二度と同じ条件では借りられません。 住宅ローン控除・団信・手元のお金の3つを手放すことにもなります。 くわしくは住宅ローンは繰上返済するなに書きました。

医院の借入と同じ銀行で組んでいる院長へ

開業のときにお世話になった地銀で、自宅のローンも組んでいる。 福岡の院長には、よくある形です。 この場合、金利上昇は同じ銀行から、医院と自宅の両方に同時に届きます。

注意したいのは、自宅ローンだけ他の銀行へ借り換えるときです。 メインの銀行から見れば、取引が1本減ります。 医院でまた借りたい時期が近いなら、借換えの前に、メインの銀行に条件の見直しを相談してください。 医院の取引がある院長は、銀行にとって大事なお客さんです。交渉の余地はあります。

医院の借入の金利をどう考えるかは医院の借入は、10月に上がります、 借入の整理は借入が増えてきたとき｜一本化と借換えに書いています。

医療法人の理事長は、社宅という選択肢もあります

これから住まいを決める理事長や、所得が2,000万円を超えて住宅ローン控除が使えない理事長は、 法人が借り上げて理事長に貸す社宅も比べてください。 住まいの費用を法人の経費にでき、理事長の負担は税法で決まった低い家賃で済みます。 金利の上下を、個人で直接かぶらない形でもあります。 仕組みは医療法人の社宅に書きました。 個人開業の院長は使えません。

院長が今やること

1. 返済予定表を出す。いまの金利・残高・残りの年数・変動か固定かを確認します
2. 0.75%上がったら毎月いくら増えるか、計算する。この記事の表で、おおよその見当はつきます
3. 契約に5年ルール・125%ルールがあるか確認する。あれば、返済額が変わらなくても元本の減りは遅れています
4. 住宅ローン控除を、今年使えているか確認する。所得2,000万円を超えていれば対象外です
5. 医院と家計の手元資金を確認する。ここを厚くするのが最初の対策です
6. 固定への借換えは、総額と費用を並べてから。団信の入り直しも忘れずに
7. 同じ銀行で医院の借入もあるなら、まずその銀行に相談する。理事長は社宅も比べてください

金利は、院長の努力では変えられません。 変えられるのは、手元のお金の厚さと、どの順番で手を打つかです。 慌てて返す前に、まず数字を並べてください。

出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2025年1月24日・2025年12月19日・2026年6月16日・2026年9月18日）。 国土交通省「住宅ローン減税」「令和8年度国土交通省税制改正概要」。 国税庁タックスアンサー No.1233「住宅ローン等の借換えをしたとき」。 住宅金融支援機構「【フラット35】最新の金利情報」（2026年10月資金受取分）「借換融資のご利用条件」。 返済額の試算は元利均等返済・ボーナス払いなしによる当事務所の計算で、1.0%は説明のための仮の金利です。 5年ルール・125%ルールの有無や内容、実際の金利・手数料は金融機関と商品により異なります。いずれも2026年10月時点。

最終更新：2026年10月7日

税理士・行政書士山下 久幸

福岡で税理士事務所を営む。医療法人の設立・税務と、資産形成・相続サポートを専門とする。

税理士と行政書士の資格を一人で保有し、法人化の判断から認可申請、設立後の顧問、相続の設計までを一貫して担当している。

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